Een half miljoen voor een ‘gewone’ koopwoning: het klinkt nog steeds als iets uit de categorie “dat zal wel in Amsterdam zijn”. Toch schuift die grens steeds vaker op richting normaal. De nieuwste cijfers laten zien dat de markt opnieuw een stap omhoog heeft gezet, terwijl veel kopers juist hoopten op een adempauze.
En het wrange is: het is niet alleen een verhaal over hogere prijzen. Het gaat ook steeds vaker over wat je zelf moet meebrengen. Niet per se een hogere droom, maar vooral extra spaargeld, hulp van familie of overwaarde. Dat maakt het verschil tussen ‘een bod doen’ en ‘weer door naar de volgende bezichtiging’.
De gemiddelde prijs schiet weer boven de grens
De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning bij NVM-makelaars kwam in het tweede kwartaal van 2026 uit op 506.000 euro. Dat is 3,4 procent hoger dan in het eerste kwartaal, toen het gemiddelde rond de 485.000 euro lag.
Die stijging valt extra op omdat het begin van dit jaar juist wat rustiger leek. Een lichte terugval in het eerste kwartaal gaf veel woningzoekers het gevoel dat de druk misschien wat afnam. Maar die hoop bleek van korte duur.
Waarom NVM-cijfers zoveel aandacht krijgen
Het gaat hier specifiek om woningen die via NVM-makelaars zijn verkocht. Dat is niet exact hetzelfde als de landelijke gemiddelde koopsom die later door het CBS en het Kadaster wordt gepubliceerd, maar wel een snelle en vroege graadmeter.
Juist omdat NVM eerder met cijfers komt, worden deze statistieken vaak gezien als “de eerste blik” op hoe de markt zich ontwikkelt. En die eerste blik is nu duidelijk: de half miljoen is terug.
Meer huizen te koop, maar prijzen dalen niet mee
Op papier klinkt het hoopgevend: het aanbod groeide stevig. In het tweede kwartaal werden ongeveer 56.700 woningen te koop gezet via NVM-makelaars, een recordaantal. Eind kwartaal stonden er bijna 37.800 woningen online.
Toch bleef een echte prijsdaling uit. De simpele verklaring: er zijn wel meer huizen, maar er zijn óók veel mensen die willen kopen. Veel aantrekkelijke woningen krijgen nog altijd meerdere geïnteresseerden, waardoor verkopers stevig in hun schoenen staan.
De vraag blijft hoog en de concurrentie ook
In hetzelfde kwartaal werden ongeveer 45.200 woningen verkocht, ruim zes procent meer dan een jaar eerder. Dat zegt genoeg: ondanks het hogere prijsniveau blijft de koopdrang groot, mede door huishoudens die al langer wachten.
Wel is er een nuance: op jaarbasis lag de gemiddelde verkoopprijs “slechts” 2,1 procent hoger dan een jaar geleden. De stijgingen zijn dus minder hard dan in eerdere periodes, maar het uitgangspunt is inmiddels extreem hoog.
Wat je ongeveer moet verdienen voor 506.000 euro
Wie een woning van 506.000 euro volledig met een hypotheek zou willen financieren, heeft grofweg een bruto jaarinkomen nodig van ruim 112.000 euro. Dat is gebaseerd op een vuistregel van ongeveer 4,5 keer het bruto jaarinkomen.
Omgerekend is dat circa 8.600 euro bruto per maand, zonder vakantiegeld meegerekend. Het is belangrijk om te benadrukken dat dit een snelle rekensom is: banken rekenen uitgebreider en strenger.
Waarom de echte berekening vaak lager uitvalt
Geldverstrekkers kijken niet alleen naar inkomen, maar ook naar de hypotheekrente, je leeftijd, eventuele leningen en bijvoorbeeld het energielabel van de woning. Vooral studieschuld, private lease en andere verplichtingen kunnen je leencapaciteit flink drukken.
Andersom kan een energiezuinige woning soms juist extra leenruimte opleveren, omdat de maandlasten voor energie lager liggen. Ook de rentevaste periode telt mee: zekerheid voor langere tijd kan anders uitpakken dan een kortere periode.
