De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning is opnieuw boven een half miljoen euro uitgekomen. In het tweede kwartaal van 2026 betaalden kopers bij NVM-makelaars gemiddeld 506.000 euro. Dat is 3,4 procent meer dan tijdens de eerste drie maanden van dit jaar. Toen lag de gemiddelde verkoopprijs nog rond 485.000 euro.
Voor veel woningzoekenden maakt deze stijging het kopen van een huis opnieuw moeilijker. Een hoog inkomen is tegenwoordig vaak niet genoeg. Kopers moeten meestal ook eigen geld kunnen meenemen. Dat geldt vooral voor alleenstaanden en starters zonder overwaarde. Zij lopen sneller tegen de grenzen van hun maximale hypotheek aan.
Gemiddelde verkoopprijs stijgt naar 506.000 euro
De woningmarkt leek begin dit jaar iets rustiger te worden. In het eerste kwartaal daalde de gemiddelde verkoopprijs bij NVM-makelaars naar 485.000 euro. Die daling bleek echter van korte duur. In het tweede kwartaal steeg de gemiddelde prijs alweer naar 506.000 euro. Daarmee werd de grens van een half miljoen opnieuw doorbroken.
Het gaat hierbij om de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen die via NVM-makelaars werden verkocht. Dat cijfer is niet precies hetzelfde als de landelijke gemiddelde koopsom van alle woningen. De NVM-cijfers verschijnen sneller en geven daarom vroeg inzicht in de markt. Het CBS en Kadaster publiceren later hun eigen landelijke cijfers.
Opvallend is dat het woningaanbod ondertussen flink is gegroeid. In het tweede kwartaal werden via NVM-makelaars ongeveer 56.700 woningen te koop gezet. Dat was een record. Aan het einde van het kwartaal stonden bijna 37.800 woningen in de verkoop. Kopers kregen daardoor duidelijk meer keuze dan een jaar eerder.
Toch zorgde dat grotere aanbod niet voor lagere prijzen. De vraag naar koopwoningen bleef namelijk groot. Er werden ongeveer 45.200 woningen verkocht. Dat was ruim zes procent meer dan een jaar eerder. Veel aantrekkelijke huizen kregen nog steeds meerdere geïnteresseerden. Daardoor bleef de druk op de prijzen bestaan.
De prijsstijging werd op jaarbasis wel minder groot. De gemiddelde verkoopprijs lag ongeveer 2,1 procent hoger dan een jaar geleden. Dat betekent dat de markt minder snel stijgt dan eerder. Toch blijft het prijsniveau voor veel huishoudens bijzonder hoog. Vooral betaalbare woningen blijven schaars.
Dit inkomen heb je ongeveer nodig
Wie een woning van 506.000 euro volledig met een hypotheek wil betalen, heeft een hoog inkomen nodig. Een eenvoudige vuistregel gaat uit van ongeveer 4,5 keer het bruto jaarinkomen. Volgens die berekening is een gezamenlijk jaarinkomen van ruim 112.000 euro nodig.
Omgerekend gaat het om ongeveer 8.600 euro bruto per maand. Daarbij is vakantiegeld nog niet meegerekend. Het blijft echter een grove schatting. Banken gebruiken uitgebreidere berekeningen. Zij kijken onder meer naar de hypotheekrente, leeftijd, schulden en het energielabel.
Ook de gekozen rentevaste periode heeft invloed. Daarnaast tellen studieschulden, private lease en andere leningen mee. Een huishouden kan daardoor minder lenen dan een simpele vuistregel aangeeft. In sommige situaties kan een energiezuinige woning juist extra leenruimte opleveren.
Alleenstaanden mogen onder voorwaarden een extra bedrag lenen. Dat vaste bedrag blijft in 2026 maximaal 17.000 euro. Toch is dat voordeel klein tegenover een gemiddelde verkoopprijs boven een half miljoen.
Vergeleken met het eerste kwartaal is opnieuw meer inkomen nodig. Bij een prijs van 485.000 euro lag de benodigde inkomensgrens lager. Door de stijging naar 506.000 euro is jaarlijks enkele duizenden euro’s extra inkomen nodig. Dat verschil kan voor kopers bepalend zijn.
Alleenstaande met modaal inkomen komt veel tekort
Voor een alleenstaande met een modaal inkomen blijft een gemiddelde woning vrijwel onbereikbaar. In het rekenvoorbeeld wordt uitgegaan van 48.000 euro bruto per jaar. Met de simpele vuistregel levert dat ongeveer 216.000 euro hypotheek op.
